Verifica tecnica pre-acquisto per B&B

Prima di comprare la tua seconda casa per farne un B&B,
verifica se è davvero trasformabile.

Evita cantieri bloccati, abusi edilizi e costi imprevisti.
Ti diciamo prima se l’immobile è urbanisticamente idoneo e quanto ti costerà davvero trasformarlo.

Verifica la fattibilità del tuo immobile →

Analisi tecnica preliminare. Nessun impegno all’acquisto.

Studio di Architettura per ristrutturazioni a Lonigo, Verona e Vicenza

“L’errore che può trasformare un ‘affare perfetto’ in un B&B
che non potrai mai aprire.”

Probabilmente ti sei già sentito dire:
“È perfetta per un B&B.”
“Con due lavori la sistemi e sei a posto.”
“Il cambio di destinazione si fa senza problemi.”

Poi compri.
E scopri che:
• la destinazione d’uso non è compatibile
• il Comune chiede una pratica diversa da quella prevista
• il condominio blocca tutto
• i costi raddoppiano
• i tempi si allungano di mesi
• l’investimento che doveva rendere… resta fermo.

→ Succede più spesso di quanto immagini. Perché nessuno fa le verifiche giuste prima dell’acquisto.

Ma il problema non è la ristrutturazione.
Piuttosto comprare senza sapere se puoi farla davvero.

Molti investitori scoprono troppo tardi che:
• non basta “voler fare un B&B o una casa vacanze”
• non basta che l’immobile sia “bello”
• non basta che l’agente immobiliare dica “si può fare”
Serve una cosa sola, prima di firmare:

una verifica tecnica e urbanistica fatta da professionisti →

“Prima di dirti ‘si può fare’, facciamo tutte le verifiche che contano.”

Non iniziamo dai lavori. Partiamo dalla fattibilità.

Prima di dirti “sì, puoi trasformarlo”, analizziamo:
• i titoli edilizi depositati in Comune
• la destinazione d’uso reale dell’immobile
• il regolamento urbanistico locale
• i vincoli condominiali
• le possibilità di cambio d’uso previste dal Decreto Salva Casa
• i costi tecnici e burocratici reali
• i tempi veri, non quelli ottimistici

Solo dopo ti diciamo:
✔ se l’operazione è possibile
✔ come farla
✔ quanto ti costa davvero
✔ se ha senso come investimento

Cosa è cambiato davvero con il Decreto Salva Casa.

Il Decreto Salva Casa ha aiutato molti proprietari a “mettere in regola” modifiche fatte negli anni, come verande chiuse o stanze spostate.

Oggi, in molti casi, è possibile:
👉 cambiare destinazione d’uso tra categorie diverse
👉 trasformare unità residenziali o commerciali in strutture ricettive
👉 evitare oneri e vincoli che prima bloccavano gli interventi
👉 procedere con pratiche più snelle come SCIA

Ma attenzione:
non vale per tutti gli immobili.
non vale in tutti i Comuni.
non vale in tutte le zone urbanistiche.
Ecco perché serve una verifica seria prima di comprare.

Contattaci per un confronto

Non vendiamo ristrutturazioni.
Ti diamo chiarezza prima dell’investimento.

Cosa possiamo fare per te:

• Controlliamo tutti i documenti ufficiali della casa
• Verifichiamo se l’immobile è davvero come risulta nei progetti
• Vediamo se ci sono problemi o limiti che vanno risolti
• Capiremo insieme se puoi cambiare l’uso dell’immobile (ad esempio da negozio a casa)
• Ti diciamo quanto può costare e quanto tempo ci vuole
• Ti prepariamo un piano semplice e preciso, così arrivi tranquillo al momento dell’acquisto

Così non compri “a sensazione”.
Compri con i numeri in mano.

Cosa otterrai affidandoti a noi

Chiarezza e tempi certi

Saprai subito se l’immobile è trasformabile in B&B e quali saranno tempi e passaggi necessari.

Controllo sui costi

Niente preventivi irreali. Solo cifre basate su dati tecnici.

Riduzione del rischio

Eviterai investimenti bloccati da pratiche impossibili o errori urbanistici.

Un solo referente

Dalla verifica alla pratica edilizia, fino al progetto.

Dicono di Archi79

L'esperienza di chi si è già affidato a noi

      
   ARCHI79 Studio di architettura degli architetti Annamaria Valdo e Gioia Pozzan
   9 recensioni su Google 
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   YOUNGHAIR PARRUCCHIERI 
 
 
 
 Trustindex verifica che la fonte originale della recensione sia Google. Oggi non voglio usare parole per descrivere la grande professionista che è Annamaria – chi la conosce lo sa bene. Mi voglio soffermare invece sullo spessore della persona: solare, simpatica, di grande umanità. È una di quelle persone che ti mette subito a tuo agio e ti accompagna con sensibilità e competenza nella realizzazione dei tuoi progetti. Con Annamaria non trovi solo un architetto preparato, ma una persona che sa ascoltarti davvero e rendere ogni passo più semplice.
  
 
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   Alessandro Visentin 
 
 
 
 Trustindex verifica che la fonte originale della recensione sia Google. Studio formato da professionisti che mi hanno seguito in modo professionale
  
 
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   alessia bettini 
 
 
 
 Trustindex verifica che la fonte originale della recensione sia Google. Studio di architettura attento ad ogni esigenza, professionali, preparate e disponibili. Contenta della professionalità proposta.
  
 
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   Mariella Colantoni 
 
 
 
 Trustindex verifica che la fonte originale della recensione sia Google. Sono stata seguita dall'Arch. Annamaria Valdo, dello studio Archi79, nella ristrutturazione del mio immobile e sono rimasta molto soddisfatta. Annamaria ha dimostrato professionalità, competenza e puntualità in ogni fase del progetto, comprendendo e rispondendo perfettamente alle mie esigenze. Consigliatissimo!
  
 
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   Benito Franchetti 
 
 
 
 Trustindex verifica che la fonte originale della recensione sia Google. Grande professionalità, studio di architettura con grandi soluzioni per risolvere i vari problemi di casa, semplicità, professionalità e concretezza, la parola d’ordine di questo studio… consigliatissimo!!
  
 
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   Sonia Granetto 
 
 
 
 Trustindex verifica che la fonte originale della recensione sia Google. Mi sono rivolta allo Studio Archi79 per un progetto abitativo. Grande attenzione e professionalità. Il risultato finale è andato oltre le aspettative.
  
 
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   Marilena Gambari 
 
 
 
 Trustindex verifica che la fonte originale della recensione sia Google. Studio ben organizzato, da tener presente
  
 
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   Enzo Pozzan 
 
 
 
 Trustindex verifica che la fonte originale della recensione sia Google. Ottimo, grande professionalità e cortesia

CHI SIAMO

Archi79

Da oltre 20 anni trasformiamo immobili in progetti che funzionano davvero.

Siamo Annamaria Valdo e Gioia Pozzan, architetti e fondatrici di Archi79.
Ogni giorno lavoriamo su ristrutturazioni reali, pratiche edilizie e cambi di destinazione d’uso. Abbiamo visto troppe persone comprare una seconda casa convinte di fare un affare e scoprire — troppo tardi — che urbanisticamente non si poteva fare nulla.
Ti spiegheremo subito come stanno davvero le cose, prima che tu spenda un euro.

“Non ti diremo cosa dovresti fare in teoria. Saprai se il tuo immobile è davvero trasformabile e se l’investimento ha senso.”

Prima di firmare, verifica.
Prima di ristrutturare, capisci se puoi davvero farlo.

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DOMANDE FREQUENTI

Togliamo ogni dubbio per farti decidere serenamente

1. Che cos’è il cambio di destinazione d’uso?

È la procedura urbanistica per modificare la funzione di un immobile — ad esempio da residenziale a turistico-ricettivo (B&B o casa vacanza). Si tratta di un mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante ai sensi dell’articolo 23-ter del DPR 380/2001.

2. Quando serve una pratica per il cambio di destinazione d’uso?

Serve sempre una pratica edilizia quando il cambio di destinazione d’uso è urbanisticamente rilevante, cioè quando l’immobile passa da una categoria funzionale a un’altra (es. residenziale → turistico-ricettiva). In questi casi è necessario presentare SCIA o il titolo edilizio corrispondente.

3. Con il Decreto Salva Casa è più semplice fare il cambio d’uso?

Sì. Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, L. 105/2024) ha aggiornato l’art. 23-ter del Testo Unico dell’edilizia, semplificando la disciplina dei mutamenti di destinazione d’uso anche quando sono necessarie opere edilizie, e consentendo più spesso la presentazione della SCIA anziché titoli più complessi.

4. Posso sempre usare una SCIA invece del permesso di costruire?

Dipende. Se il cambio di destinazione d’uso è urbanisticamente rilevante, la SCIA è generalmente il titolo richiesto. Tuttavia, se il mutamento comporta opere complesse che incidono strutturalmente sull’immobile, può essere necessario un permesso di costruire.

5. Il cambio di destinazione d’uso è automatico in tutte le zone?

No. Anche con le semplificazioni del Decreto Salva Casa, gli strumenti urbanistici comunali possono prevedere condizioni o limiti locali (ad es. piani urbanistici, convenzioni, normative regionali) che influenzano se, come e dove il cambio è possibile.

6. Devo aggiornare anche il Catasto dopo il cambio di destinazione d’uso?

Sì. Ottenuta l’autorizzazione urbanistica dal Comune (SCIA o altro titolo), è necessario aggiornare la destinazione d’uso anche al Catasto tramite variazione catastale DOCFA, per allineare urbanistica e dato fiscale.

7. Il cambio di destinazione d’uso è obbligatorio per aprire un B&B o una casa vacanza?

Quando l’immobile cambia categoria funzionale (ad esempio da residenziale a turistico-ricettivo), sì: è necessario ottenere l’autorizzazione urbanistica prima di aprire l’attività (es. SCIA per apertura B&B).

8. Quali sono i principali errori da evitare?

I principali rischi sono:
• partire dai lavori senza verifica urbanistica
• non presentare la SCIA prima dell’apertura
• ignorare i vincoli del piano urbanistico comunale
• non aggiornare il Catasto
Tutti questi possono generare sanzioni o ordinanze di ripristino.

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