Hai modificato casa con piccoli interventi che non hai mai dichiarato?
Oppure stai vendendo un immobile e hai scoperto che non tutto è perfettamente in regola?
Devi sapere che da luglio 2025, le nuove tolleranze costruttive previste dalla normativa edilizia possono semplificare davvero la tua situazione.Ma attenzione: non è un “condono mascherato” né una sanatoria automatica.
Si tratta di uno strumento utile, se sai come sfruttarlo con consapevolezza.
Vediamo insieme cosa cambia, come funziona e cosa può fare un architetto per aiutarti a vendere, comprare o regolarizzare un immobile senza sorprese.
Quando un’abitazione è “fuori regola” e perché oggi è un problema
Molti immobili in Italia presentano piccole difformità: tramezzi spostati, finestre allargate, aperture aggiunte, piccole verande, nicchie, altezze diverse da quanto riportato nei progetti approvati.
Sono interventi minori, spesso fatti senza malafede e senza alterare la struttura portante.
Ma in fase di compravendita o ristrutturazione, questi dettagli diventano ostacoli enormi.
Perché?
Perché un tecnico incaricato di redigere la relazione di conformità urbanistica e catastale deve certificare che l’immobile è conforme agli atti depositati.
Anche una piccola difformità lo rende “non conforme”.
E a quel punto hai due strade:
- avviare una sanatoria edilizia, con tempi e costi non sempre sostenibili
- bloccare tutto, e rinunciare a vendere o ristrutturare
Cosa prevede la nuova normativa 2025 sulle tolleranze costruttive
Con l’approvazione del DL Semplificazioni 2024, entrato in vigore nel 2025, sono state introdotte importanti modifiche all’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia.
Il punto centrale è l’aumento della percentuale di tolleranza ammessa per piccole difformità esecutive.
Oggi, l’irregolarità formale non è più un blocco insormontabile: se la difformità rientra nei limiti previsti, l’immobile può essere considerato regolare a tutti gli effetti.
Le nuove soglie di tolleranza nel 2025
Ecco le nuove soglie previste:
- Fino al 2% per immobili con superficie utile superiore a 500 mq
- Fino al 3% per immobili tra 300 e 500 mq
- Fino al 4% tra 100 e 300 mq
- Fino al 5% tra 50 e 100 mq
- Fino al 6% per immobili fino a 50 mq
⚠️ Queste percentuali si applicano alle difformità esecutive minori, ovvero a discrepanze rispetto ai titoli edilizi che non alterano la volumetria né la destinazione d’uso.
Cosa significa nella pratica?
Vuol dire che se la tua casa ha una superficie utile di 80 mq, una leggera variazione (es. uno spostamento interno di tramezzo che genera una differenza del 4%) può rientrare nella tolleranza del 6%.
Non serve più una sanatoria costosa e complessa, né devi bloccare la vendita o la ristrutturazione.
Ma attenzione: la valutazione deve farla un tecnico abilitato, e Archi79 può aiutarti, e serve comunque un aggiornamento catastale se c’è discrepanza con lo stato di fatto.
A chi serve davvero questa novità?
- A chi sta per vendere casa e scopre che non c’è conformità urbanistica
- A chi ha ereditato un immobile con piccole difformità
- A chi ha eseguito lavori senza permesso su tramezzi, nicchie o finiture interne
- A chi vuole regolarizzare piccoli abusi per evitare problemi futuri
Questa nuova normativa non è un condono, non consente di sanare ampliamenti significativi, tettoie abusive o cambi d’uso non autorizzati.
Ma è uno strumento potente per risolvere quelle difformità che in passato bloccavano tutto, anche se minime.
Quali documenti servono per applicare le tolleranze costruttive?
Il tecnico incaricato (architetto o geometra) dovrà:
- fare un rilievo dell’immobile e confrontarlo con il progetto depositato
- calcolare la percentuale di scostamento
- redigere una dichiarazione tecnica che attesta la conformità entro i limiti di tolleranza
- aggiornare la planimetria catastale, se necessario
È sempre consigliato richiedere un parere preliminare al Comune, soprattutto se ci si trova in zone soggette a vincoli (paesaggistici, sismici, storici ecc.).
Le differenze con la vecchia normativa
Prima del 2025, le tolleranze erano previste in forma molto più rigida, e spesso non si applicavano in modo uniforme tra i Comuni.
Oggi, grazie all’ampliamento dei margini e alla chiarezza normativa, c’è più uniformità e meno margine di interpretazione soggettiva.
È un vantaggio anche per i professionisti: si lavora con regole più chiare e strumenti più efficaci.
Un’occasione anche per chi compra
Chi è in procinto di acquistare casa spesso teme di trovarsi con problemi irrisolti.
La nuova normativa tutela anche l’acquirente: se l’immobile è dichiarato conforme entro le tolleranze, la compravendita si può concludere senza rischi.
È importante, però, richiedere sempre una verifica preliminare della conformità urbanistica e catastale prima di firmare.
E se le difformità superano i limiti?
In quel caso, serve ancora una sanatoria edilizia, e il tecnico valuterà se è possibile ottenerla tramite SCIA in sanatoria o Permesso di Costruire in sanatoria.
Ma anche in queste situazioni, partire da una valutazione tecnica precisa è fondamentale per non perdere tempo e soldi.
Cosa può fare l’architetto per aiutarti
Il supporto di un architetto è determinante.
Non solo per verificare se le tolleranze costruttive si applicano, ma anche per:
- analizzare la documentazione urbanistica e catastale
- rilevare le difformità con precisione
- valutare se procedere con tolleranza o con sanatoria
- aggiornare gli atti, evitando blocchi nella vendita o nei lavori
Affidarti allo studio Archi79 significa avere un percorso chiaro, dalla valutazione preliminare fino alla regolarizzazione dell’immobile, senza rischi né perdite di tempo.
Vuoi vendere, comprare o regolarizzare?
Se hai dubbi sulla situazione urbanistica del tuo immobile o vuoi sapere se le nuove tolleranze costruttive ti permettono di risolvere velocemente una difformità, contatta il team di Archi79.
Ti aiuteremo a capire cosa puoi fare davvero, senza promesse vaghe, con una consulenza su misura basata sulla normativa attuale e sulla tua situazione specifica.
Ti serve un architetto di fiducia? Siamo qui per te
Operiamo ogni giorno tra Lonigo, Legnago, Veronella e in tutta la provincia di Verona e Vicenza.
Contattaci per avere un confronto.
